根拠の無い頭金の二割ルール『自己資金』を貯める為の目標値として利用せよ!

住宅ローンのこと

日本だけかな?そこはよくわかりませんけど、住宅の世界には、根拠が曖昧にもかかわらず漠然と安心だと信じられているセオリーがあります。

住宅を買うなら年収の5倍から6倍」と言うのも、そのひとつです。年収600万なら、3600万までなら安心ゾーンだとさ。。

 

ってか都内の新築マンションや、戸建では、正直なところ、4千万以上がゴロゴロしてるわけなんで、低金利という魔法の杖によって、月々の負担がそこまで大変じゃ〜ないように、感じるのも良いのか悪いのか…

 

まぁ少なくとも適正価格については、購入者の年収とは何の関係もない。資金計画が安全かどうかは、自己資金の割合、金利や返済期間によって変わると思う。

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必要自己資金がポイント

極端な言い方だけど、年収の半分の住宅でも買ってはいけないものもある。

また年収の10倍でも買ってもいいものもある。住宅の価格より、必要自己資金こそ安全な住宅購入の指標となるのです。

 

年収の◯倍には意味が無い

そもそも年収の◯倍って今だけを見てそうなだけなんで、翌年になったら、下がるかもしれない。

サラリーマンは、そこまで年収が上下するとは思えないけど、転勤もそうですし、一体いつ迄その年収が続くのか?

家を買う人の年齢は大体30代から40代です。働きざかりのピークなのです。

そして、ここから先の年齢にさしかかると7割の人達は、現状維持か下降線か。

したがって、個人が住宅を購入するときに、自分の年収の5倍だから良かったとから7倍だから高いと言った話にはならないのです。

其のマンションはいつまで持ち続けますか?『生涯年収と住宅ローン』を考える
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頭金二割説のナゾ

「頭金は購入価格の2割以上必要」というセオリーも住宅の世界にはある。

資金計画の基本的なセオリーとして必ず出てくることだけど、なぜ2割必要なのか?を明確に説明できるのか!というとそうでもない。

一つの指針としてあるとすれば、金融機関の融資限度額などがあるが、これももはや無いに等しい状況かもしれない。

 

では自己資金は何割が適正なのか?それは多分購入する住宅によって変わってくるのだと思う。(もちろん自己資金として、住宅の何割でも、何ならキャッシュで購入できれば、これに越したことは無いのですけど。。)

 

その家を買えるかどうかを判定する

頭金がなくても買える家もある、そして本当に必要な頭金は周辺の家賃相場で決まるのでは無いかと思う。簡単に言えばこうなります

住宅ローンの月々返済額(管理費等含む) < 周辺の賃料相場

月々の返済額が、周辺の賃料相場より少なければ、頭金の割合を、そこまで気にする必要がなくなるのです。

 

ここで大切なのは、周辺の賃料相場になります。もしあなたのマンションや戸建てが、貸すこと自体難しいような住宅であれば厳しくなるでしょう。

例えば、駅から徒歩15分ちょいのマンションを、駅近マンションの賃料相場を当てはめても何ら意味のないことになります。

 

本当は頭金2割も厳しい現状

中には自己資金として頭金2割を捻出することすら困難な状況の方もいるでしょう。今の低金利だと、住宅ローンの返済額が、周辺の賃料相場を上回る状況が、起きづらいでしょう。

今住宅を買えば、必ずと言っていいくらいに、賃料相場よりは、低い住宅ローンの返済額になることは間違いないです。

 

しかし、頭金2割に拘るわけではなく、また自己資金を頭金として使わず、現金資産として持ち、時期が来れば自己資金として繰上返済することも可能なのですが、そもそも、自己資金自体が乏しい状況にあるとすれば、これに該当しないかもしれません。

 

まとめ

頭金二割説や、住宅は年収の◯倍説は、特に明確な根拠はないのでしょう。

しかし、ある程度の安心ゾーンであることは、なんとなく皆んな感じているからこそ、この2つの神話を過去からずっと語り継がれ、信じてきたのだと思います。

年収の◯倍説は鵜呑みにするのは危険だとは思いますが、頭金二割のルールは、自己資金を貯めるための一つの材料として利用することに、デメリットは何もないでしょう。

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