住宅ローンは金利優先?変動金利の恐ろしさを理解しておくべき

住宅ローンのこと

みんな借り入れた住宅ローンを選んだ決め手はなんですか?なんであの金融機関にしたのか?気になりますよね。でもね、たいてい決まってます。

借り入れた住宅ローンを選んだ決め手。それは「金利が低いこと」が、断然トップになるのは間違い無いでしょう。

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金利が1%違うと返済額は数百万違う現実

住宅ローンは金利が1%違うと、総返済額でみれば数百万円も差が出ます。たとえ0.1%や0.2%違うだけでも、普段の生活に差が出るくらいバカにならない。

そして皆んな少しでも金利の低いローンを利用したい!

そう思うのは当然のことです。日々の暮らしもあるし、出来るだけ返済額を減らすことで、数年間は得した気分になるのですから。

 

変動金利は1.25倍のリスク

変動金利は市場の金利動向に応じて適用金利が変わるローンです。ここ数年、変動金利の肝である「店頭金利」は、おとなしくしていただいております。

これがもし、頻繁に金利が変動すると、当然ながら返済額も変わり、家計への影響が大きくなります。これを抑えるべく、金利変化があっても、5年間は返済額を変えずに、5年に1回見直すことになっているのです。

その際に、返済額が増える場合でも増額率と1.25倍(25%)までに抑えるというルールがあります。

住宅ローン6年目以降、最大で25%まで増える可能性がある。逆を言えば25%以内に抑えてもらえている?

そんな感じがします。しかし、6年目以降も金利が上がれば、また25%増額率が適用されます。その際、すでに借り入れした時の金利は何処に行ったのやら?という感じです。

しかしこんなの序の口で、皆んな変動金利は1.25倍の5年ルールがあることは知ってます。恐ろしいのはこれからなのです。

心臓が弱い方はこれ以上進めないかもしれません。

 

変動金利型には未払い利息発生のリスクがある!

変動金利型は、借入後に金利が上がると、6年目からの返済額が最大では25%まで増えるのですが、実はそれよりも恐ろしい事態もあり得るのです。

それが「未払い利息の発生」です!

 

最近の長引く低金利時代によって、あまり耳慣れない言葉かもしれません。要は約定通り返済しているのに、元金が全く減らないどころか逆に、実質的に元金が増えてしまうことを意味するのです。

 

5年間の間に金利が変化

5年間の間に金利が変化すると、それに応じて適用金利も見直されます。返済額は一向に変わらないのですが、金利が上昇すると、毎回の返済額のうち元金分が減少し、利息分が増加します。

元金がなかなか減らない状態に陥るのです。

まず無いとは思いますが、適用金利が下がれば、返済額のうち元金分が増えて、利息分が減少して元金の減りが早くなります。

 

リスク大:大きな金利の変化があった場合

大きく金利が上がった場合には、毎回の返済額が全て利息分にあてられ、元金は全く減らないという事態が起こり得ます。

むしろ、毎回の返済額が利息分にも足りず、利息が積み増しになることも可能性としては無いとは言い切れません。

 

返済額1.25倍を勘違いしないこと!

読んで字の如く。5年ルールの25%の増加率はあくまで返済額だということです。先に記載した、利息の未払いまでとは言いませんがこういうことです!

 

結局金利が上がれば、返済額は変わりませんが、肝心要の、住宅ローン借入金の元となる元金の減りが遅くなるとうことです。

 

変動金利で住宅ローンを借り入れしている人は、多いと思います。そして万が一金利が上がったとしても、返済額は6年目にさしかかったとしても25%以内に収まる。

それだけを安心材料として借り入れしているのであれば、注意が必要なわけです。

 

金利上昇リスクを解っていても変動金利を選ぶ理由

実際のところ、こうした金利上昇リスクを理解せず、変動金利で住宅ローンを借り入れしている人も少なくはありません。

何故なら、住宅ローン借入の理由のダントツトップが、「金利が安いから!

目先の生活はとても大切です。将来の人生設計と同じくらい大切なのです。だから将来のリスクがあったとしても、今考えられる今の状況を壊さない、住宅ローン金利を選択するのです。

 

これから住宅ローンを借入れる前に

これから住宅ローンを借入る人は是非、住宅ローン計算のシュミレーションをしてみるべきでしょう。しかもここでも陥る罠があります。

たいていの人がローンをシュミレーションするときに考えること

  • 金利 なん%にしよかなー
  • 毎月の返済額はどれくらいになるかなー
  • 自分の年収だと、どの程度借りれるかなー
  • 返済額は家賃と比較して安いかなー

と言った安易な考えだけです。明らかに今しか見てないですね。

返済額を変えずに金利を上げてシュミレーションしてみましょう。その答えが、将来への備えになるかもしれません。

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