人生何が起きるかわからない。「住んで数ヶ月で住宅ローンが払えなくなった。会社が倒産したり、転職して収入が減少したり、思わぬ病気で仕事が出来なくなったり。」想定したくないことでありますが、住宅ローン返済中は何があるかわからない。
低金利だからたくさん借りられるのではなく、返済できる金額を考えて、まず計画を立てるのが大原則なんだと思う。
マンション購入者の年齢層が上がって来てる？
平均年齢がいくつか調べなくとも、住宅を購入するということが、何を意味するのかを考えれば、購入者の年齢層が上がってきていることは、一目瞭然です。
まず住宅購入を考える人たち大半が家族であるということ。
結婚する年齢層が高くなっていることは皆さんご存知でしょう。そしてその結果、子供と親の年齢差も幅が広がることは当然の話。
頭金の問題
マンション購入者の年齢層が上がることが、「長期の住宅ローンを支払っていけるのか？」を位置づけるものではないです。
年齢層が上がる ＝ 収入が多い ＝ 頭金が沢山ある
この流れに沿わない人たちが増えてきている実態があるのが問題だと思います。最初に一括で支払う頭金が多いほど、住宅ローンの借入金は少なくて済みます。
多くの金融機関では、マンション価格の２割程度を頭金の必要額としていますが、できれば目標を３割・４割と考え、早めに住宅購入のための貯蓄をした方が本当はいいのです。
しかし一方では頭金２割説自体が意味のないものであると考えることも出来ます。
ライフプランの短縮を余儀なくされる
ここが問題でしょう。結婚年齢が上がっていることによって、家族としてのライフプランを、ぎゅっと縮める必要が出てきます。
子供を作るにしても、年齢を考えれば早くしなければならない。夫婦共働きで貯蓄をしたい期間も短くなる。思った以上に時間との戦いは過酷なのです。
そしてマンション購入を検討した時に、貯金が無い。
結婚前にがっちりと貯金している人なら対応可能ですが、そう上手くいかないもんです。子供への教育費負担も、年齢が上がるにつれて上昇していく。
マンション購入に必要な頭金を用意する期間も短縮されてしまうのです。
必ず返済できる金額で一度計算する
必ず返済できるって言われても、何があるかわからないのに必ずはないですよね？って感じでは厳しいのですが、まず住宅ローンを借りる時には、借りられる金額ではなく、必ず「返済できる金額」を考えて計画を立ててみるべきです。
目安となるのは現在の住居費。ただし、購入時には頭金を除いた費用も必要です。
- 住宅ローン保証料
- 修繕積立基金
- 税金や引越しの経費
- 家具・インテリアなど
- 保険料
などマンション購入に必要な、その他のお金が約１００万から１５０万は必要だと頭に入れておく必要があります。
入居後の費用
さらに、入居後にも毎月または毎年必ず必要なランニングコストが発生します。
- 管理費や修繕積立金
- 駐車場代（無いケースもあります）
- 固定資産税や都市計画税
これらの費用が、毎月のローンに加え、マンションにもよりますが、毎月か年間の支払いによって発生します。
なおモデルルームへ行くて希望するローン内容で、試算してもらえます。ただし、何も言わなければ金利の低いローンや変動金利などで試算される場合があります。
何十年も返済をしていくのですから、全期間固定金利の返済計画で試算してもらうようにしましょう。
チラシなどで毎月返済額を強調するような場合は要注意です。単純に変動金利や短期固定ローンで試算されている場合がほとんどでしょう。
固定金利と変動金利どっちが有利なの？
まぁあまりどっちが有利なんて誰にもわからない話をしても仕方ないのですが、１０年後、２０年後も変わらず払っていけるかを考える必要は最低限あるでしょう。
最近の低金利時代は、まだまだ続きそうな感じもします。１０年固定などは既に変動金利を下回っていることもあります。
ちなみに僕は変動金利でもうすぐ１０年目になるわけですが、当初マンション購入時に心配材料であった、変動金利の金利見直しも、今の所は無事に過ごしています。
反対に１０年前よりもさらに金利が下がっているにも関わらず、僕の借入した変動金利の金利は一向に下がることはないのです。
これは「店頭金利」という変動金利の元となる金利が下がらない限り、低金利の恩恵を受けることが出来ないのです。
ちなみに固定金利と、変動金利の説明も少しだけ記載します。
固定金利とは？
ローンを借りる際には、金利が多な目安になります。固定金利には「全期間固定金利」と「一定期間固定金利」の２種類に分けられます。
「全期間固定金利」とは、借入の期間中（例えば３５年）、金利がずっと一定で変わらない。「一定期間固定金利」とは、たとえ３５年間借入ても、金利が定まっているのは、当初の３年や５年、１０年といった期間だけのものです。
「１０年固定0.80%」など明記されていれば、これに当たります。固定期間が終了すれば、金利はその時の数字が適用されるので、毎月返済額が一気に増える可能性があります。
なお期間終了時には自動的に変動金利に移行する商品もあります。また、ここで再度「一定期間固定金利」を選ぶなら、別途費用が必要な商品もあります。
変動金利とは？
変動金利とは、設定されている金利が短期間で見直され、変化が生じるものです。ここ数年の低金利の恩恵を受けて、民間金融機関の変動金利を利用する人が増える一方。
しかし、人によってはこれは、破綻のリスクの高い方を選んでいるとも言われています。
「変動金利」は、短期プライムレートや長期プライムレートと呼ばれる銀行間の取引基準んとなる金利水準に連動して、短期間に上下します。
そのため当初は低い金利でも、その後、金利が上下した時は返済額に変化が生じます。
まぁちなみに金利が上下すると記載してますが、実際のところ僕たち返済側の立場からすれば、上のみであり、下の恩恵を受けることは皆無でしょうね。
繰上げ返済できれば軽くなるローン負担
まとめて元金を返済することで、利息が減るのが繰上げ返済のメリット。そして一般的に言われているのが、ローン開始後に早いほど効果的であると言われています。
ローン開始当初は、支払う利息が非常に多く、なかなか借入た元金そのものが減っていきません。しかし一時期にまとまった金額を返済すれば、その間の利息を支払う必要がなくなるのです。
繰上返済を行うにしても、手数料を取る金融機関や、取らない金融機関があります。それぞれの条件を調べておくことも大切でしょう。
返済期間を短くするか？毎月分を減らすか？
繰上げ返済のタイプは２つあるのです。
- 返済期間短縮タイプ
- 月々支払い減少タイプ
返済期間短縮タイプは、基本融資、特別融資ともに期間を短縮したり、ボーナス払い分にだけ当てるなど自分にあったプランを立てることができます。
ちなみに返済期間短縮タイプの方が、月々支払い減少タイプより、利息の減少額が大きいので多くの人がこちらを選びます。
一方、月々支払い減少タイプは、まとめて支払ったがローン終了時までの元金に振り分けられると考えます。ローンの期間は変わりませんが、繰上返済後の毎月支払い分が減額されるので、月々の生活費に余裕が出ます。
繰上返済を意識しすぎないこと
あまりにも繰上返済を意識しすぎて、手元の現金がほとんど残らないのもどうかと思います。「生活が厳しいから、毎月返済額を減らして返済年数を延長したい」と思っても金融機関が了承してくれるとは限らないのです。
ローン返済の滞りを防ぐには？
冒頭に記載しました、まさかの事態に備えることも、長期戦である住宅ローンには必要なのです。交通事故や死亡など、予期しない出来事でローン返済が出来なくなる可能性もあります。
最後に保険の件になります。
「団信」？はかけておくべき
団信って住宅ローンの借入を起こした人や、これからマンション購入に向けて住宅ローンを考えている人なら耳にしたことあるでしょう。
「団体信用生命保険（団信）」
長期にわたる住宅ローン。その間には何が起こるかわかりません。万一にも、不慮の事故があった場合や、それによる収入減少。
こんな時に頼りたいのが保険になります。（保険の加入案内ではありません）
銀行などの金融機関や住宅金融支援機構では、返済期間の途中で申込者本人が亡くなったり、高度障害でローン返済が不可能になった場合に、ローンを全額から代わり返済する「団体信用生命保険（団信）」の制度があります。保険料は、借り入れ金額や金利によって異なります。
最後に
住宅ローンは長期戦です。逆に短期決戦で勝負できる人は、ごく稀でしょう。自分が返済できる範囲はどの程度なのか？自分にあった金利商品はどれなのか？
繰上返済を計画的に行うのか？保険に関しても、住宅ローン借り入れ後の、その他保険の見直しが必要なのか？
いろいろな選択肢があります。マンションを購入すること自体が、いわゆるサラリーマンの平均年収を考えると、非常にハードルが高いものとなってます。
無理はせず、賃貸派が賢い選択肢であると、住宅ローンを借り入れした人に対して、自慢げに話をする人もいます。でもそれは確かな情報でもなんでもなく、今の状態だけを見てるだけです。
ただ「住宅ローンを本当に払っていけるのか？」これを１００％真剣に受け止めると正直マンション買えないかもしれません。（家買えません）
しっかりと、現状と将来を見据えて検討する。見切り発車や勢いで住宅ローンの上乗せをしないほうが、安全策ですよね。