住みたい街ランキングとか、毎年やってます。毎年変わらない面子が揃い踏みしているのは、コロコロ変わるアイドル事情のようには行かない、古き歴史があるからかもしれません。
一度人気が出てしまえば、余程のことがない限り、住みたい街とか高級住宅街とかから外れることがない。それとは逆に、どれだけ頑張っても新興住宅としての扱いを受ける。
土地は長きにわたり私たち人間と共に暮らしてきました。何も変わらない。ひょっとしたら、土地にもアイドルのような要素があれば、人気エリアも急激に変わる可能性もあるのかもしれません。
住宅の価値と都市文化の密接な関係
貸せる住宅は、マンション購入の大きなポイントです。高い賃料が長きに渡って見込める地域は、資産価値も高く、値下がる幅も少ないのです。
住宅を購入するとき、建築プランなどを考える人が多いかもしれません、しかしそれが全てのエリアで素晴らしいかというと、決してそうでもないのです。
建築プランがどれだけ良くても、エリアが良くなければダメだし、エリアが良くても住宅が適切でないとダメなのです。
結局、住宅の価値は地域の特性と物件の特性が重ね合って、初めて作られるものなのです。
地域特性と物件特性どちらを優先すべきか？
正直なところ、どちらも得ようとすると、かなり無理があります。普通のご家庭であれば、地域特性は、ハードルが高く超えられない壁も存在します。越えようとするには、何かを変えてお金持になるしか方法はありません。。。
とまぁ開き直ることはやめにして、一体どちらを優先すべきなのか？
住宅の財産としての価値を客観的に判断するには、その地域の特徴、駅や幹線道路へのアクセス、住民や地域に集まる人々の属性、治安の善し悪し、後背エリアの住宅供給圧力などを、総合的に見なければなりません。
またニーズも大切で、実際に売れる・貸せるということを意識する必要もあります。
自分でコントロールするのは限界がある
先ほどの色んな条件なんかは、はっきり言って自分でコントロールすることは難しい世界にあります。逆に自分でコントロール出来るとすれば、せいぜいマンション自体の間取りや設備全体、建築構造などになる。
地域特性は自分の力では動かせない。そう結果として、自分で動かせない部分からチェックしていく事で、住宅選びは始まる。というわけで、物件特性より、地域特性を優先すべきなのです。
地域特性 ＝ 住みたいエリア
住みたいエリアは何も「住みたい街ランキング」に限った事ではない。住みたいエリアは、平たく言えば、良いエリアになるんだと思う。一般的に良いエリアと呼びたい条件は、ある程度決まっている。
- 学校が近くにある
- 生活利便性が整備されている
- 街並みが整っている
- 賃料が高いエリア
ここで挙げる１から３までは本当に一般的に言われている、良いエリアの条件。問題はやはり４の賃料が高いエリアになる。
本当に良いエリアとはやはり賃料が高い。それも長きに渡って。。。
賃料の高いエリアは高級住宅街？
まぁ基本的にそういうイメージになるのも仕方のないことです。しかし必ずしもそうとは言えません。要は自分の買える範囲内で少しでも「賃料の高いエリア」に近づく必要がある。
各地域における賃料の高いエリアが必ずある。そのエリアを狙ってマンション購入に当たるべきだと思う。
新規供給が少ないエリア
高額所得者と言っても色々なパターンがある。また何処までが高額所得者なのか？の線引きもはっきりしていない。ここで言いたいのは、高額所得者が集まるエリアでも、需要を上回る供給があると、高い賃料を維持することは出来ないということなのです。
需要はあるが、供給が少ないことが高い賃料を生み出すことになり、高値安定させる。
郊外のベッドタウンなどは、一気に供給が増え、需要も増えるが、その後は土地が余っているので供給だけが増え続け、需要は少なくなってくる。
いくらマンション内や分譲住宅タウン内の街並みが綺麗でも、住宅の価値としては疑問符がつく。外周部にはいくらでも、新規住宅供給できる土地があり、隣駅に今以上の、ベッドタウンが出来てしまえば、もう古い町として、人気の下落は加速してしまう。
新築にこだわると厳しくなる
郊外の新築分譲マンションと、ちょっと都心の中古マンション。値段は然程変わらないかもしれない。そうなると、やはり新築の素敵なモデルルームを見学に行き、誰も手を付けていないお部屋を優先する心理はわからないくもない。
しかし、新築にこだわることで、エリアとして将来不安要素を抱えた状態になる可能性も高い。すでに出来上がっている、駅前周辺の中古マンションは、もはやこれ以上立つスペースがないと思うくらいの駅周辺に守られている。
供給が少なく、需要が多い
この構造が出来上がっている街なのです。
最後に
賃料が高い＝高級住宅街と言う固定観念は捨てるべきです。あなたが住みたい、住む必要がある地域において、賃料が高いと言われているエリアは何処なのか？
そしてその周りは、需要が供給を上回っているのか？
欲しいと思っている物が手に入らない。苦労して手にする。住宅に限らず、人気があるものはそういう需要と供給のバランスがあるから成り立つのだと思います。