基本的にどんな建物もメンテナンスを怠れば早く傷んでしまう。マンションも分譲当初からきちんとした項目の修繕計画があるはずだ。将来も快適に住み続けるには、修繕積立金は切っても切り離せない項目。
分譲当初にある長期修繕計画が、その通りにならないことは、広く知られていることでもあり噂でもある。僕自身、マンション生活９年目。もう少しで１０年目に入るわけですが、そろそろ周りでも、そう言った話が、ちらほら出てきている。
長期修繕計画書をチェックする！
これから住むマンションについて、各部位別に必要なメンテナンスの内容が記載されているのが、「長期修繕計画書」になる。計画期間は２０年から３０年のものが一般的。
外壁塗装や防水工事は１０年に一度が基本。共用部分の配管は２０年から３０年に一度取り替える必要があるなど、「工事周期」や「見積もり費用額」が表で示されてます。
３０年計画には、超不安材料の機械式駐車場のメンテ費用やエレベーター取り換えなどの高額商品が目白押し。
しかしこの手の項目がちゃんと、「長期修繕計画書」に記載してある時点で、優良不動産会社と言えます。
そしてお決まりの、修繕積立金が何年目にいくらぐらいの推移で値上げされていくのかを示したグラフなども、モデルルーム見学時に見せてもらえます。
モデルルームは酔いしれる場所だと僕は思うのですが、現実的なお話もちゃんと不動産会社はしてくれます。
気にする度合いが低い修繕計画
実際のところ新築分譲マンションを購入するときは、完全に勢いと、不思議な感覚に陥っており殆ど周りが見えない状況になっていることもあります。（実際僕もそうでした）
修繕計画などの説明も受けたような気がするのですが、ひたすら気になるのは、マンション価格と住宅ローンのせめぎ合い。
その他にも周辺の環境などもわかってはいるものの、チェックするとしてもほんの少しだったような気がします。
修繕積立金のグラフも見たような気もするけど、もうすっかり忘れるくらいです。
修繕積立金は値上がりするの？
一概にそうとも言えないでしょう。ちなみに僕のマンションは一度も値上がりしてません。というか完全に均等割りしている感があります。（突然値上がりしたりして。。。）
修繕積立金の計画でよく見るのが、最初は安くて、その後どんどん高くなっていく方法。実際のところ、こう言ったやり方だと、個人的には「足に来るボディブロー」を受けている感じがしてあまり好きではないです。
購入時に注意すること
まず購入時に注意したいのは、長期修繕計画に従って、入居後何年目にいくら程度修繕積立金が改定されるのかということ。「修繕積立金額の推移表」でこれを確認しておくこと。
後で「値上がりするなんて知らんかったぞー」って騒いでも、周りから見るとただのクレーマーに他ならないです。
また修繕積立金は、マンションの戸数によって値上がる率も変わると言われてます。マンション購入時に、戸数を気にするのは、こう言った積立金などの、各自割合が薄まるというメリットがあるのです。
計画は所有者が見直す必要がある
入居時の修繕計画の内容ってあくまで目安なんです。物価の変動や時代に合わせた設備の新設による修繕箇所の増加などがあり、入居後は所有者全員で見直していく必要があるんです。
管理会社や管理組合に普段から任せきりの人が多いと思います。確かにマンション生活の中でもトップクラスに面倒なことです。
子供の小学校の役員も何か都合をつけて、ひたすら拒否する人もいますが、マンションの役員も然りであり、とても面倒なことであります。
まぁ小学校の役員は直接自分の子供への影響度あいは低いかも知れませんが、マンションの組合はそうは行きません。
放置すれば確実にマンションは劣化し、結果として修繕金も多大になります。
まぁそういった方はお金に余裕があるから、マンションがダメになれば、「また新しいマンション買えばいいやー」って感覚でいるなら幸甚ですね。
修繕は欠かせないことです！
頑丈そうに見える鉄筋コンクリートのマンションですが、何のメンテナンスも施さないと築１０年から３０年程度で雨漏りがしたり、水道から錆びの入った水が出たりと、生活に支障をきたします。
コンクリートのひび割れを放置すれば、割れが深くなり、中の鉄筋が錆びでしまい、建物本体の強度も弱くなります
ちなみに住宅金融支援機構では長期固定ローン「フラット３５」において「長期修繕の計画期間」これを２０年以上という条件を定めているのです。
修繕積立金が異常に安いのも要注意
「うちのマンション、管理費・修繕積立金が安いんだー」なんて、自慢していると後から、しっぺ返しが来るかもしれません。
そもそも修繕積立金や長期修繕計画は大抵マンションの個数や規模によって、そこまでブレることはないです。
もしあなたが検討しているマンションの修繕積立金が、類似マンションと比べて、安く感じるのであれば、必ず確認が必要です。
最後に
修繕費は修繕積立金でまかなえると信じています。中には大規模修繕時に、１世帯あたりプラスうん百万なんてケースもあるようです。
まずは正直めんどうですが、マンション購入前に必ず「長期修繕計画書」の確認を行い計画に盛り込まれていないと後が怖い大きな項目。
- 機械式駐車場
- エレベータ
その他に関してもしっかりと確認すべきでしょう。