マンション取得で迷うこと「どっちが得なんですか?」の疑問

まぁ色々な角度で悩みますよね。家を買うことについて、「結局どっちが得なのか?」たくさんの比較サイトもあります。でも結論は出ませんというか出せません。

何故なら、どっちが得かなんて最終的には、住宅を購入する人や、購入することを諦めた・止めた人が、その時に選択した方が得だと思えば得ですし、そうではなかったと将来思うのであれば、得ではなかったということになります。

それでも安心したい気持ちと、住宅取得するか否かの結論は心の中で、決まってはいるものの、どこかに逃げ道というか、拠り所を作っておきたいものなんです。

それも理由があります。

だって住宅は高いんだもん!ってなわけで色々な損得をお送りしてみます。

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賃貸 VS 持ち家

長年続く良きライバル同士の戦いです。まさに野球で言えば、「巨人VS阪神」という既に伝統という言葉が通用しなくなってきている時代であったとしても、やっぱり人気チーム同士でありかつ、古くからシノギを削ってきた両チーム。

「賃貸と持ち家」の比較はこれとよく似てる?

資産として残ると考える「持ち家派」

よく見ますね。「一生賃貸だと資産が残らない」「家賃を払っているくらいなら住宅ローン借入した方がよっぽどマシ」チラシなどでもうたい文句として「家賃並みの返済額」を大きくアピールしてるチラシもあります。

そんな持ち家、つまり分譲物件の設備は意識して高いグレードになっています。建物の構造を見ても、地震対策にも特にマンションでは配慮しており、また持ち家では、ほぼ強制的でありますが、団体生命保険に入ります。

結果として、ローン返済者のまさかの死亡時でも家が残る。

資産として考えるのであれば、持ち家の圧勝である。

賃貸物件では、コストを極力抑える必要があり、設備のグレードは下がる。賃貸の方が、転居の自由度は高く、「敷金・礼金」が気にならないのであれば、身軽さで言えば賃貸の方に軍配があがる。

生涯のトータルで見た場合

僕自身もマンションを購入するときに、いくつか生涯の返済額をシュミレーションしてみたが、正直なところ、住居費という面だけ見れば、さほどの大差はないような気がする。

しかし、住まなくなったときに売りに出すことが出来る分、返済額とその時の売却価格によるが、「持ち家」は売却益がある点、最近の持ち家派はかなり少ないとは思うが、退職前に住宅ローンを完済すると、年金生活での住居費を抑えられる点は、持ち家のメリット。

また持ち家にすると、家計は厳しいかもしれないが、必然的に節約することと、計画性を強制的に立てざるを得ないため、経済的に健全な生活が身につくことも、利点である。

賃貸の場合は高収入であっても生活が派手になりがちで、その場しのぎの生活になる人が多いのも事実としてある。

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マンション VS 一戸建て

僕はマンション住まいです。だから一戸建ては羨ましく感じる時が多いです。広さの面と、収納面。「一国一条の主」という感覚は一戸建ての特権でしょう。

それでも「どっちが得か?」を考えると、マンション有利感はあります。

マンション有利の大都市圏

簡単に言えば、玄関の鍵さえ締めれば一応安心。共働きの夫婦の場合、防犯的にも安心だ。駅から近い立地の物件も多く、選択肢も増える。

大都市圏は地価は高いから、マンションに比べて一戸建ては平均価格が高く、駅から遠くなる傾向がある。収納の広さやペットを飼いたいと思えば、一戸建てを選ぶ傾向が一昔前にはあったかもしれない。

しかし、最近のマンションはそうした点も、対応するようになってきており、大差は無い。とは言っても収納は圧倒的に戸建てに軍配があがることは間違いない。

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さらにマンションの利点を挙げると光熱費が一戸建てに比べて少なく済むこと。マンション生活が長いと、帰省時に戸建ての実家に帰ると冬場は異常に寒く感じるはずだ。

また防犯面においてはマンションの圧勝という考え方もある。セキュリティー面が標準装備となっているマンションが多く、戸建てのように、自らが防犯対策をするよりは、コスト面も安全面も、マンションの方が勝っている。

売却時にどっちが得で楽か?

いざ売るとなれば、立地にもよるが、戸建よりマンションの方が、はるかに売りやすいと思う。また大都市圏の駅近マンションであれば中古になっても、需要が下がる事はあまりなく、当然価格帯にも好影響である。

ただしこれが郊外のマンションと戸建となれば少しは違うかもしれないが、それでも、マンション有利に変わりない。

マンション新築 VS 中古

新築の魅力は、何と言っても綺麗で、人が住んでいない真新しさがある。そして、最新の設備が盛り込まれていることです。

リビングが広くで魅力的な間取りもある。天井が高く、床暖房やディスポーサー、ミストサウナといった設備面も充実している。防犯から、来客に備えた共用施設など、住まいの質は日々向上している。性能評価付きのものも多く、新築マンションには人を魅了させる力がある。

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中古マンションはお買い得か?

住宅資材の高騰などで、新築物件の建築費はかさみがちである。中古物件なら価格自体が落ち着いてきて、新築マンションと同水準であっても、割安感を感じる物件がある。

希望物件を探す視点から見ても、中古物件の方が、圧倒的な量によって希望を叶えてくれる可能性が高い。そもそも、大都市圏の駅周辺などは、すでに建てられるところが無いくらいに、建て尽くされている。

駅近マンションを新築物件で探すこと自体が、すでに郊外マンション確定の感じもする。

ただし耐震性能的には、あまり古い中古マンションだと、耐震基準を満たした物件が無くなるので、注意が必要です。

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大規模マンション VS 小規模マンション

共用施設の充実度、24時間コンシュルジュサービスなどスケールメリットが活かせるのが大規模マンションの魅力の一つ。高コストな人件費をみんなでシェアするから警備員やコンシュルジュの長時間の常駐も可能になる。

方や小規模マンションでは人件費の節約のために、常駐時間も制限している。

正直、日々快適なマンション生活を送りたいのであれば、大規模マンションが有利である。

大規模マンションのウィークポイント

小規模マンションを選択する理由はあまりないと思うが、大規模マンションには色々と面倒なこともある。例えば、意志の統一を図りにくい。

将来の建て替え時に必要な賛成数を得られず、マンション自体に残ると人や、出て行く人が2分されると、管理の根底が覆されることになり、マンション自体と生活環境が悪化する。

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完成済み VS 青田売り

実物を確認できるのが、完成済みマンションの最大のメリットである。日当たりや眺め、採光や通気も体感できる。家具のスペースもイメージだけではなく、確認もできる。

管理体制や居住者のマナー、その他雰囲気や共用施設の使い勝手や、使用状況も自分の目で確認できる。そしてすぐに引越し出来て、新生活を始められる。

一方、完成前に売り出す青田売りのマンションの場合、工事に入る前なら、キッチンの高さや設備の色、間取りの変更などが出来るマンションもある。

完成済みは計画が立てやすい

資金計画や、住み替えてからの生活を計画することに関しては、完成済みの方が有利である。まず資金計画ですが、今の融資金利は引き渡し時とは異なる可能性もある。完成済みなら、契約してすぐの金利で安心して契約できる。

青田売りマンションだと完成まで1年後のタイムラグがあるから、金利が今より下がる見込みは低いので、少し安心できるが、それでもその後どうなるかは不安がある。

家族の数年先の将来設計に安心がもてる

住み替えが直ぐにできることによって、その後の家族の将来設計に安心感がもてる。これは相当なメリットだと思う。特に転勤族のサラリーマンからすれば、青田売りマンションの1年後に住める条件は、非常に不安だ。

転勤族のサラリーマンからすれば、1年1年が勝負の年になることも多々ある。また、ちょうど青田売りマンションを購入して、晴れて居住する時が、同部署で3年・5年という転勤の節目的な時期と同時期だとすれば、かなり危険であるし、覚悟が必要だ。

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第1期分譲マンション VS 最終期分譲マンション

新築マンションの売り方として、必ず出てくる「第1期完売」とか「第2期販売中」の広告。これは期を分けて小出しにすることで、満遍なく売り売り尽くすことを目指す不動産業者の販売スキームです。

売れ残りを防ぐために、特定の物件に人気が集中して、あとは不人気な物件ばかり残る事態を避けることが目的。

注目を集めて良い評判が欲しいという思惑が業者にあるから、南向きなどの好条件の物件を選びたいなら、第1期が有利である。

しかしそれは、物件価格設定が高めの物件になることを意味している。不動産業者によっては、第1期に目玉商品のような低価格物件を持ってくるケースもある。

そして売れ行きが鈍いマンションの場合は、最終期には早く売り尽くすと、キャンペーンなどで低価格な物件や、突然のキャンセル物件なども出てくる可能性がある。

お得感を得たいのであれば、最終期になるが、希望する方位や階層、間取りは得られないことを覚悟しなければならない。

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角部屋 VS 中部屋

角部屋は窓が多くて風通しが良い。いつの世も角部屋は人気の物件である。それは結局、マンション価格に影響してくる。たとえ数百万の差が、中部屋とあったとしても、角部屋のニーズは高い。ゆえにマンション価格も高い。

しかし、割安感とランニングコストという面を考えると、中部屋がお得感を得られる。

新築時には、もはやセレブと普通のご家庭並みに、角部屋と中部屋には歴然として価格差がある。それも新築時のみのお話であり、数年経って、物件を売ったり貸したりする際には、両者の差は新築時に比べると、全く比にならないくらい差が生じない。

つまり角部屋の方が、資産価値は高いとは言い切れないことになる。高層マンションでは窓を開けること自体が難しいので、角部屋のメリットも薄れる。

また中部屋では外気に触れる面積が少ない分だけ冷暖房の効率が良く、結露にくい利点も実はある。

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修繕積立金 高い VS 安い

修繕積立金は安い方が良いとは必ずしも言えない。月々の修繕積立金の負担が軽くても、いざ大規模修繕する際に計画費用に不足する分は、各世帯にて追加金の形で請求される。結局のところ、先に払うか後にまとめて払うかの違いになる。

しかし初めから、一時的な住まい感覚で住む人は、月々の修繕積立金の安い物件を選ぶ傾向があることも事実。

大規模規模修繕前に売りに出し、追加金を逃れる人も実はいる。これによって大規模修繕前に売りが殺到して、さらなる追加金や価格下落を招く可能性も出てくる。

資産価値維持なら修繕積立金は高め

修繕積立金を高めに設定している会社は、長期スパンでしっかりと計画し、管理していることを期待できる。

そこに住む居住者も、高い修繕積立金の負担を受け入れるということは、大規模修繕をして長く住むことを意味している。自然にメンテナンスの良い、質の下がらない物件になる。

マンションは管理が本当に楽なんでしょうかね?

マンション駐車場 機械式 VS 自走式

車を持っている人にとって需要なポイントである、駐車場。そのまま地上に置ける平置きタイプは、敷地にゆとりがない都心部ではなかなか難しいのが現実であり、機械式と自走式が主流

自走式は、大規模マンションの地下などに注射フロアが設置されていることが多い。一般的に、駐車場入り口から遠いほど駐車場の料金は安く設定されていることもあるので、距離をとるか、利便性を取るかを選択する必要がある。

機械式は2〜3段に積み上げられた形で、上下左右に車を移動させるタイプ(僕のマンションもこれです)それぞれのブロックごとに、動かし出庫時には操作する。

忙しい朝や、休日の朝、昼など出庫に時間がかかる可能性もある。またレール部分に車庫入れして停める必要があるため、車庫入れが実は難しい。

車庫入れが下手な人は、ドアミラーは必ず閉めて車庫入れしよう。

機械式駐車場のメンテ費用を将来想定しておくべき3つのこと

夫婦共有名義とローン

共働きの夫婦なら、夫婦でローンを組むことも考える。またローンまでは組まないにしても、マンションの登記を共有名義にすることも多々ある。

これは一概にどっちが得とは言い難いが、登記に関して言えば、仮に妻が頭金を出したとすれば、贈与税がかかる可能性もあるので、その際は共有名義にした方が得策。

最後に保険のお話

団信 VS 三大疾病保障付き

個人的には団信のみでいいんじゃない?って感じなんですが、最近ではすでに当たり前なのか三大疾病保障付きの商品(三大疾病以上もあります)が増えてます。

団信は基本的に強制加入のレベルです。ローン返済者が死亡した時のみ、以後のローン返済が無しになる。

一方、疾病保障付きだと、死亡時に加え、所定の病気で重い状態になった時も住宅ローンの返済が免除される。

保険料負担の問題

団信の場合だと提示されたローン金利に組み込まれているので、事実上ないに等しい。一方ガン保障なら、何%、三大疾病保障付きなら、何%と保険料として金利に上乗せされる。

また死亡時の保障分までが、ローン返済の負担となり、団信加入より損した気分になる。

正直、住宅ローンは団信のみとし、心配であれば、疾病保障の保険を自分で入った方が、保険料、保障期間ともに合理的なきがする。。

長期戦覚悟の住宅ローン「本当に払っていけるのか?」

最後に

マンション購入への「どっちが得か?」この悩みは尽きないしわからない。最終的には自分自身で決める必要があるのだが、少しでも参考になればと思う。

他にも金利商品に対するよくわからない部分もあると思う。

いずれにせよ決して安い買い物ではないので、慎重かつ大胆な戦略が必要なのです。

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